ΦΠΑ σε ακίνητο στην Κύπρο

Ποιος τον πληρώνει

Ο ΦΠΑ εφαρμόζεται στην πρώτη πώληση νεόδμητου κτιρίου. Αν αγοράζετε από ιδιώτη ιδιοκτήτη και όχι από κατασκευαστή, αυτή η σελίδα πιθανώς δεν σας αφορά και θα πρέπει να διαβάσετε τη σελίδα για τα μεταβιβαστικά τέλη.

Ο κανονικός και ο μειωμένος συντελεστής

Ο κανονικός συντελεστής είναι 19%. Όταν το ακίνητο θα αποτελεί την κύρια και μόνιμη κατοικία σας στην Κύπρο, μειωμένος συντελεστής 5% εφαρμόζεται στα πρώτα 130 τ.μ. καλυμμένου εμβαδού και στα πρώτα €350,000 αξίας. Το υπόλοιπο της τιμής επιβαρύνεται με τον κανονικό συντελεστή.

Η ελάφρυνση είναι αναλογική και όχι έκπτωση επί του συνόλου. Το ποσό που δικαιούται μειωμένο συντελεστή είναι το τμήμα της αξίας που αντιστοιχεί στο επιλέξιμο εμβαδόν, και μόνο αυτό το τμήμα λαμβάνει τον μειωμένο συντελεστή.

Τα δύο όρια που καταργούν εντελώς την ελάφρυνση

Αν το καλυμμένο εμβαδόν υπερβαίνει τα 190 τ.μ., ή η τιμή υπερβαίνει τα €475,000, ο μειωμένος συντελεστής δεν εφαρμόζεται σε κανένα τμήμα της αγοράς. Ο κανονικός συντελεστής εφαρμόζεται σε ολόκληρη την τιμή. Πρόκειται για κανόνα «όλα ή τίποτα», όχι για βαθμιαία μείωση.

Πρόκειται για τον πιο παρεξηγημένο κανόνα της αγοράς. Ένα ακίνητο που υπερβαίνει κατά λίγα τετραγωνικά μέτρα ή λίγες χιλιάδες ευρώ ένα όριο κοστίζει σημαντικά περισσότερο σε ΦΠΑ από ένα ακριβώς κάτω από αυτό, και η διαφορά είναι πολύ μεγαλύτερη από τη διαφορά στην τιμή.

Το καλυμμένο εμβαδόν δεν είναι το εμβαδόν του διαφημιστικού φυλλαδίου

Το νούμερο που μετράει είναι το καλυμμένο ή δομήσιμο εμβαδόν στα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια. Το διαφημιστικό υλικό συχνά αναφέρει διαφορετικό νούμερο, μερικές φορές εξαιρώντας καλυμμένες βεράντες, αποθήκες ή χώρους στάθμευσης. Ζητήστε από τον κατασκευαστή το πολεοδομικό νούμερο γραπτώς πριν βασιστείτε σε οποιονδήποτε υπολογισμό, συμπεριλαμβανομένου του δικού μας.

Διατήρηση της επιλεξιμότητας μετά την αγορά

Ο μειωμένος συντελεστής παραχωρείται με βάση την προϋπόθεση ότι το ακίνητο αποτελεί την κύρια και μόνιμη κατοικία σας. Αν αυτό παύσει να ισχύει εντός 10 ετών, η διαφορά μεταξύ των δύο συντελεστών μπορεί να ανακτηθεί για το υπόλοιπο διάστημα. Η μία φορά διεκδίκησης της ελάφρυνσης επηρεάζει επίσης μελλοντική διεκδίκηση σε άλλο ακίνητο.

Το μεταβατικό καθεστώς

Ένα προγενέστερο καθεστώς εφάρμοζε τον μειωμένο συντελεστή στα πρώτα 200 τ.μ. χωρίς όριο αξίας. Παραμένει σχετικό μόνο για έναν περιορισμένο αριθμό περιπτώσεων καθυστέρησης πολεοδομικής άδειας, με παράταση έως 2026-12-31. Το πεδίο εφαρμογής του αμφισβητείται. Αυτός ο υπολογιστής δεν το υπολογίζει. Αν η αίτηση πολεοδομικής άδειάς σας κατατέθηκε έως και 2023-10-31, ρωτήστε τον δικηγόρο σας αν εμπίπτετε σε αυτό.

Τι επικαλούμαστε

Ισχύον καθεστώς: Law 42(I)/2023. Παράταση μεταβατικού καθεστώτος: Law 109(I)/2026.