Cyprus Property CostMehrwertsteuer auf Immobilien in Zypern
Die Mehrwertsteuer wird auf Neubauten erhoben, die von einem Bauträger gekauft werden. Sie fällt nicht bei Weiterverkäufen an. Bei einem Hauptwohnsitz kann ein Teil des Preises einem ermäßigten Satz unterliegen, aber zwei feste Höchstgrenzen können diese Vergünstigung vollständig entfallen lassen.
Wer sie zahlt
Die Mehrwertsteuer gilt für den Ersterwerb eines neuen Gebäudes. Wenn Sie von einer Privatperson und nicht von einem Bauträger kaufen, betrifft Sie diese Seite wahrscheinlich nicht — lesen Sie stattdessen die Seite über die Übertragungsgebühren.
Der Normal- und der ermäßigte Satz
Der Normalsatz beträgt 19%. Wenn die Immobilie Ihr Haupt- und ständiger Wohnsitz in Zypern sein wird, gilt ein ermäßigter Satz von 5% für die ersten 130 m² überdachte Fläche und die ersten €350,000 des Wertes. Der Rest des Preises unterliegt dem Normalsatz.
Die Vergünstigung ist anteilig und kein Rabatt auf die gesamte Rechnung. Der begünstigte Betrag ist der Wertanteil, der der begünstigten Fläche entspricht, und nur dieser Anteil erhält den ermäßigten Satz.
Die zwei Höchstgrenzen, die die Vergünstigung vollständig entfallen lassen
Überschreitet die überdachte Fläche 190 m² oder der Preis €475,000, gilt der ermäßigte Satz für keinen Teil des Kaufs. Der Normalsatz gilt dann für den gesamten Preis. Dies ist eine Alles-oder-nichts-Regel, keine gestaffelte Kürzung.
Dies ist die am häufigsten missverstandene Regel am Markt. Eine Immobilie, die nur um wenige Quadratmeter oder wenige tausend Euro über einer Höchstgrenze liegt, kostet an Mehrwertsteuer deutlich mehr als eine knapp darunter — und der Unterschied ist weitaus größer als der Preisunterschied selbst.
Die überdachte Fläche ist nicht die Broschürenfläche
Maßgeblich ist die überdachte bzw. bebaubare Fläche gemäß den genehmigten Bauplänen. Werbematerial gibt häufig eine andere Zahl an, die manchmal überdachte Veranden, Abstellräume oder Parkplätze ausschließt. Verlangen Sie vom Bauträger die planungsrechtliche Zahl schriftlich, bevor Sie sich auf eine Berechnung verlassen — auch auf unsere.
Die Berechtigung nach dem Kauf behalten
Der ermäßigte Satz wird unter der Voraussetzung gewährt, dass die Immobilie Ihr Haupt- und ständiger Wohnsitz ist. Endet dies innerhalb von 10 Jahren, kann die Differenz zwischen den beiden Sätzen für den verbleibenden Zeitraum zurückgefordert werden. Die einmalige Inanspruchnahme der Vergünstigung wirkt sich zudem auf einen künftigen Antrag für eine andere Immobilie aus.
Die Übergangsregelung
Eine frühere Regelung wandte den ermäßigten Satz auf die ersten 200 m² ohne Wertobergrenze an. Sie ist nur noch für eine eng begrenzte Zahl von Fällen mit Planungsverzögerungen relevant, verlängert bis 2026-12-31. Ihr Anwendungsbereich ist umstritten. Dieser Rechner berechnet sie nicht. Wurde Ihr Antrag auf Baugenehmigung (Planung) bis einschließlich 2023-10-31 eingereicht, fragen Sie Ihren Rechtsanwalt, ob Sie darunterfallen.
Unsere Quellen
Aktuelle Regelung: Law 42(I)/2023. Verlängerung der Übergangsregelung: Law 109(I)/2026.
This is an estimate for general information. It is not legal, tax or financial advice. Confirm every figure with a qualified Cypriot advocate and the Tax Department before signing anything.